סוגי פעילות הערכה שווי

עלות - אחד המאפיינים המרכזיים של אובייקט עסקות האזרחיות. מה הם הסימפטומים שלה? איך את העלות של מסווג? מהי מטרתו של העסק או מתווך למעשה מחושב הדמויות ועל ידי מה שיטות?

מהו "מחיר" ו "הערכה"

לפני שתצאו לחקור את סוגי עלויות בטענה הקשורים לסיווג שלה, כדי לקבוע כי היא מייצגת. קריטריונים שייאפשרו לה לתת מענה חד-משמעי, בסביבה של כלכלנים העולמיים רוסים מספיק. בין הפופולריים ביותר הוא: ערך - הוא סכום הכסף כי מוגדרת כתנאי לעסקה בתהליך של אינטראקציה של נושאים של יחסי האזרח את זמן ההגעה המשוער של העברת זכויות קניין או מנגנונים אחרים להשתמש באובייקט. בתורו, את המונח "הערכה" קשורה למנגנון קביעת הסכומים המדוברים.

הערכת היבטים

האובייקטים של הערכה עשוי להיות הנדל"ן, השירותים, התחבורה, מוצרים לבית, קניין רוחני - כל מה שמספק החוק האזרחי כנושא אפשרי עבור עסקאות בהן מעורבים אנשים טבעיים ישויות משפטיות. ההליך הקשורים בהגדרת הערך הכספי, אשר להעביר מנושא אחד למשנו הוא בסיס משפטי להעברת זכויות קניין, זה מתבצע על ידי שיטות המוכרות על ידי שני הצדדים. הם יכולים גם להציע לצדדים שלישיים, אלא בכפוף להסכמה עם המפלגות העיקריות בעסקה.

סוגים מסוימים של ערך סחורות, רכוש או שירותים ניתן לקבוע, בהתאם לאופי של יחסים, על פי בקשת הצדדים או בשל דרישות חוק. לדוגמה, בתחום הנדל"ן עסקאות המפלט השירותים של שמאים, במקרים רבים, הנדרשים לרישום זכויות הקניין.

בגישותיהם בהערכה

הערכה, כמו גם, למשל, לקבוע את סוג הערך, יכולה להתבצע במסגרת גישות שונות. הפרקטיקה העסקית הרוסיה פתחה שלוש בסיסי: הכנסה, השוואה ועלות. קח המהות שלהם.

מודל ההכנסות כוללת מעורבות של טכניקות המבוססות על חישוב של התמורה הצפויה מהשימוש האפשרי של הבעלים החדש של מושא ההערכה - למשל, שכר הדירה. מודל השוואתי כרוך בלימוד מספרים, באפיון סוגי ערך נכס של אובייקטים מסוימים עם אלה של אחרים, מאוד דומים מאפיינים בסיסיים. עבור שמאי למשל כדי לקבוע את שיעור המזומנים מתאים לדירה, ככלל, לומד את ההצעה הקיימת בשוק. במסגרת מודל הבעלות ערך את חישובי העלות האפשרית כי נדרשות מבחינת שמירה על המתקן במצב תפקודי תקין. אם, למשל, אדם קונה טרקטור, אז שכרה אותם המעריך צריך לקבוע את הערך של זה סוג של תחבורה, לקחת בחשבון את העלויות הפוטנציאליות הקשורות לתיקון ציוד.

התוצאה של הערכת השווי

לאחר הערך של סוגי הרכוש מנותחים, ואת הדירוג הקביל לו ניתן, התוצאה עלולה להיות מופעלת כמדריך כדי לקבוע את המחיר הסופי של העסקה. או למטרות אחרות - למשל, בחוזה הביטוח, הלוואה, מכירת המניות, וכו 'חשוב מה להבדיל סוגים של ערך בהערכת חפצים שונים על ידי מומחים רוסים ... ואיך יכול המידע הרלוונטי בשימוש בפועל.

סיווג של עלויות

אילו סוגים של עלות אובייקט הערכה מבודדת מומחים מודרניים? קריטריוני סיווג כאן די הרבה. קח אחד הנפוץ ביותר בקרב מודלי כלכלנים רוסים.

היא נוכחת, בפרט, את שווי השוק. זהו המחיר, ששוויה הוא קבוע בזמן ההערכה של האובייקט, ובלבד צפויים למכור במגזר התחרותי. תנאי חובה כלומר לקבוע את הערך הנכון - זמינות המידע לציבור על עקרונות של תמחור מוצרים, בהעדר חיצוני משמעותי גורמים (רגולטוריות) המשפיעים על המחיר.

יש במודל הזה ערך ההשקעה. אינדיקטורים שלה מזוהים לצורך מתן מידע לכתובת של אנשים המתעניינים בהשקעות אובייקט. במקרים מסוימים, את ערך ההשקעה עשוי לחפוף עם השוק. אבל זה לא תמיד המקרה. לפעמים באותו זמן כמו ההשקעה מחושב שווי בפירוק של האובייקט. שוויה מבטא את ההסתברות לגודל ההכנסות האפשריות על מכירה חוזרת של אובייקט העסקה.

יש ערך קדסטר. מטרת ההקמה שלה - הזנת אובייקט בפנקס מדינה או ענף מסוים ולאחר מכן באמצעות תדפיסי המידע רלוונטיים. ככלל, במקרה הזה אנחנו מדברים על חישוב מס. ערך מיפוי הוא בדרך כלל נמוך יותר מאשר בשוק, אם אנחנו מדברים על נדל"ן, או על שווה את זה.

יש גם דבר כזה כמו עלויות ביטוח. זה כרוך בחישוב הערך של חוזה של תשלומי ביטוח. במקרים מסוימים, בעת ובעונה אחת הוא מחושב גם, וגם את עלות ההחלפה של האובייקט. זו מתרחשת, למשל, אם הסכם מתאים עם חברת הביטוח מתנערת מכל פיצוי כספי, וכדי להביא את האובייקט למצב על נזק או כשל תפקודי המקורי.

לפיכך, בדקנו את 4 סוגים של הערך כי הם נפוצים ביותר בבית הספר הכלכלי הרוסי, כמו גם מספר לשקלל אותן. רשימה זו היא בהחלט לא ממצה. ישנן צורות מיוחדות של שווי שוק, כמו גם השקעה, או הקרקע, לגבי המאפיינים של אובייקטים של מעמד חוקי לחילופין שונה. נפנינו עתה בחקר המהות החפצה שביחס אליהם הפרמטר הרלוונטי מחושב בהיבט של משמעות מעשית.

שווי העסק

כמובן, סוגים מסוימים של חפצים, שעבורם המחיר נקבעת, במידה רבה. בין נתקל בתדירות הגבוהה ביותר הנוהג העסקי הרוסי - זה עסק ונדל"ן. במקרה הראשון, את הערכת נכסים המצרפי של עקרונות המשרד, ניהול פעילויות שיוצרים הכנסה. לפני סוגים לחקור ערך העסק יהיה שימושי להגדיר את המטרות מול הנושא של הערכה מתאימה.

למה לקבוע את הפרמטרים עלות עבור העסק? האפשרות הראשונה כאן - הסיכויים למכירת החברה. הבעלים של החברה יכולים להחליט לעשות משהו אחר, אבל הכדאי ביותר לעבור נוכחי בידי בעלים אחר. כמו כן, להערכת העסקים ניתן לעשות כדי לשפר את איכות הניהול בחברה, לזהות ליקויים אפשריים בניהול המערכת. אפשרות נוספת - כדי למשוך את תשומת הלב של משקיעים במקרה של הון חוזר זה לא מספיק, או חברת מוטל להרחיב את השוק, כך שיש צורך כספים נוספים. שווי עסק יכול להתבצע בעת ביצוע הלוואה - הוא בדרך כלל המשמש כנקודת התייחסות לקבלת החלטות תחת הבנק המנפיק את ההלוואה.

עלות הערכה עסקית

אילו סוגים של עלות מנוצלים בעת הערכת חברות? מה העקרונות משמשים לרוב? הסוגים העיקריים של הערך החלים על הערכת השווי של העסק - השוק והשקעה. לדברים כמה מומחים, בוחן את האפשרות לרכוש את החברה, השותף רצוי להתמקד בכיוון השני בניתוח של הפרספקטיבות הרלוונטיות. מאז הטיפוס המחיר "השוק" של העסק - דמות לא בהכרח מדבר על פוטנציאל הפיתוח של החברה הוא ייחודי. אבל אם הוא עומד לגלות בדיוק זה, את עקרונות המפתח לחישוב המספרים הרצויים יכול להתבסס:

- על השוואה של אינדיקטורים זמין עם אלה אופייניים משתתפים אחרים בשוק;

- ללמוד את היתרונות התחרותיים של העסק;

- על מעריכים, מומחי ראייה סובייקטיבית;

- ללמוד את ההשפעה של גורמים חיצוניים.

כשמדובר בקביעת עלות ההשקעה של העסק, הם עשויים להחיל את אותם עקרונות, אך בנוסף הוא גם מותר להשתמש במספר של אחרים:

- מידול התנהגות הגופים מעורבים עסק (גורמים משפיעים);

- חישוב רווחיות (גידול של שווי שוק לאורך זמן).

ערך אינדיקטורים ספציפי יכול לפגוש קונה או משקיע עסקיים פוטנציאליים, תלוי מה הוא הגודל המשוער של השקעה בעסק ומהם סיכויי החזר. במקרים רבים, השקעות עשויות להיות המקור של האשראי. עוצמת רווח אפשרי לא חייבת להיות שונה רק מאפס, אלא גם כדי להבטיח את תשלום הריבית לבנק. הנחיות נוספות בקבלת החלטות על ידי המשקיע, לא סופר את האינדיקטורים המשקפים את שווי השוק של העסק ואת ההשקעה יכולה להיות:

- גמישות עסקית פוטנציאלית (יכולת ליצור הכנסה במשך תקופה ארוכה);

- התאמת תקופת ההחזר עם עסק תחרותי (אולי כדי המשקיע להשקיע בחברה אחרת, והקונה - לרכוש אותו ממנו);

- רמת אמון בין השותפים.

קריטריונים אלה יכולים להיות מאוד סובייקטיבי. לכן, השיטות העסקיות לבין שווי השוק של עסק ההשקעות - הפרמטרים, אם כי חשוב, אבל לא תמיד קשורים על מקש המספר.

גורם נוסף אפשרי - העלות של סוגי העבודה קשורים שווה עסק להשקעה או רכישה אפשרית. אם הסקר העסק עלול להיות מלווה השקעות משמעותיות, שאינן כרוכות רווחים אמיתיים (למשל, גישה מומחים חיצוניים, רואי חשבון ואנליסטים), סביר להניח כי משקיע או רוכש פוטנציאלי של העסק מעדיף לא להתעסק עם חברה מסוימת.

הערכת נדל"ן

זה יהיה שימושי כדי ללמוד מה מה הם סוגי ערך נכס, ואשר מיושמים גישות בהערכה זה. אבל קודם - כמו במקרה של עסק - להגדיר את המטרות נרדפו על ידי חברי עסקות האזרחי-דין של הסוג המקביל. הצורך לבחון את סוגי ערך הנדל"ן ולחפש את שירותיו של שמאי, ישנם התנאים העיקריים הבאים:

- להיות רכישה ומכירה של דירות, משרדים, בניינים או הנחות אחרות;

- מוערך נכסים של הפירמה;

- נקבע על ידי הגודל של בסיס המס בהיבט של חיובי רכוש.

כמובן, בפועל, את הסיבות לביצוע הערכת שווי הנדל"ן יכול להיות יותר. לדוגמא, במקרים מסוימים יש צורך לקבוע את סוגי העלות המשוערת, בנוסף לנהלים הבסיסיים. או - לחילופין - על מנת להעריך את הנכס לצורך הולכה לפי צרכי המדינה.

עלות ערכת הנדל"ן

מעל שציינו כי הסוגים העיקריים של ארגון ערך - שוק והשקעה. לגבי הנדל"ן באותם פרמטרים, אבל ככלל, בנוסף יש מספר כלשהו יכול להיחקר. כלומר - הערך קדסטר של האובייקט וביטוח. במקרים מסוימים, זה נקבע גם על ידי החיסול. במיוחד לקביעת שווי השוק של ההשקעה ואנחנו כבר דנו לעיל. במקרה של עקרונות כלליים הנדל"ן מתודולוגיות בצורתם בדרך כלל דומים לאלה החלים בהערכת עסק. רק שהם מנוצלים עם הסתגלות רבה יותר את הפרטים של השוק הרלוונטי, "תחרות" מוחלפת "מדינה" (רמת תיקון, חומרי גמר ואת איכותו, וכו '...), "שולים" - את "עולה עולה" הצפוי.

כעת אנו לומדים כיצד מתבצע החישוב עבור מספרי קדסטר, ביטוח וערך פירוק. לכולם יש כמה תכונות ספציפיות. סוג כל קובע את העלות של אלה מתאפיין בתכונות בהיבט של שיטות הערכה. הבה נבחן אותם.

כשמדובר הערך קדסטר של הנכס, שמאי לוקח כבסיס המתודולוגיה משתקף מקורות החקיקה הרלוונטיים, משרד אוצר המלצות וסוכנויות אחרות אחראיות לשימוש המעשי של נתונים רלוונטיים על דיור. במקרים מסוימים, ניתן להיזקק כמו קריטריונים ספציפיים כדי לקבוע את שווי השוק של הנכס. האם ניתן ללמוד שוני מסמכים טכניים.

אם המשימה היא לקבוע את ערך הביטוח של הנכס, במקרה זה, ככלל, המעריך מונחה בעיקר על ידי שיטות בשוק, אבל מותאם עבור התוכן הממשי של עסקת המכירה. לדוגמא, אם אדם קונה דירה על המשכנתא, רק את סכום ההלוואה עשוי להיכלל בשווי הביטוח. במקרה זה, המסגרת הראויה לחישוב סכום החוזה עם מבטחים עשויה להיות נמוכה יותר אם הבסיס נלקח במצב הטהור שווי השוק של הדירה.

משכנתאות - דוגמא של פלח השוק שבו משמעותיות כמעט עד שהנושאים של עסקות משפט אזרחיות עשוי להיות ערך חיסולו של האובייקט. אם, למשל, אדם פרטי או ארגון לא תוכל למלא את התנאים של תשלומי הלוואה, הבנק צפוי לקבל החלטה על מכירת נכס ממוקם המשכון. עוד לפני החתימה על העסקה על רישום של הלוואה ממוסד פיננסי מומלץ לנתח את הסיכויים של חיסול חלק בפרויקט.

הערה, עם זאת, כי כמה מומחים לשקול הולם להשתמש "ערךניצולת" המונח ביחס לעסקאות נדל"ן בשיתוף עם בנקים. העובדה ברירת המחדל של חוזה המשכנתא אינה מרמזת בהכרח דירה מעבר הבעלות של הבנק - הוא רק אמצעי ביניים על ההלוואה. בעוד ערך חוזר טהור כרוך בחישוב של המחיר שבו הבעלים של האובייקט (למשל, עסק) יוכלו למכור את רכושם (למשל, עקב פשיטת הרגל של העסק). לכן, כדי להשתמש במונח הנדון, ביחס הנדל"ן, בזהירות.

עלות - קבועה?

כלכלנים מודרניים רבים מאמינים כי קיים. אלא אם כן, כמובן, מדבר על כלכלת שוק שבו יש מקום של מנגנון היווצרות המחיר בחינם, על בסיס היצע וביקוש. לא משנה איזה סוג של ערך הטובין נחקר, כל אחד מהם - הוא ערך מזדמן, נקודת ציון משוער שיכול לנצל את החלק של העסקה במועד. ישנם, כמובן, התעשייה, שבו התנודתיות של האינדיקטורים הרלוונטיים הוא מינימאלי - למשל, פלחי השוק, אשר נשלט על ידי צווי מדינה. אבל זה די חריג. היכולת לנווט בסביבה של ערך השינוי - אחד היתרונות התחרותיים החשובים ביותר של כל עסק מודרני.