שוק הדיור המשני במוסקבה: ניתוח וביקורות

הקטע העיקרי של הנדל"ן הוא שוק הדיור המשני במוסקבה. שיתוף דירה עבור הטוב ביותר או קונה את זה הוא צעד אחראי למדי אפילו עבור אדם מצליח. לרוב זה קדם מכירה של חדר או דירה, וגם לעתים קרובות את היישוב מחדש של דירות קהילתיות. מאמר זה יספק מידע על הדירות של הבירה שלנו בצורה של ביקורות וניתוח מבוסס על נתונים של צוותי חשיבה שונים, כמו גם מאמרים נושאים מן העיתונות.

אל תאמינו למראה עיניכם

השוק המשני הוא לעתים קרובות מאוד (על פי סקר Incom נדל"ן, יותר ממחצית המקרים) מספק "חלופה", כלומר, רחוק מהמציאות מידע על מכירה חופשית של דירות המוצעות על ידי שוק הדיור המשני במוסקבה. בשלוש השנים האחרונות, חלקם של הנדל"ן שנמכרו בדרך זו גדל ל 46% מכלל הדירות המוצעות, כולל בבניינים חדשים.

בעבר זה היה הרבה יותר קטן - רק 28% מכלל. עדות לכך היא מסדי נתונים מרכזיים. עם זאת, דינמיקה זו אינה מאושרת על ידי מספר העסקאות, הוא בבירור פרופורציונלי. מומחים אומרים כי אין ביקוש מספיק תחרות ענקית במכירות. לכן האגדות והמיתוסים מורכבים על האובייקטים הנמכרים על מנת שהרוכש ישים לב אליו. כלומר, המידע שהוגש שוק הדיור המשני במוסקבה לעתים קרובות נותן מידע לא מדויק.

מכירות: ישיר ואלטרנטיבי

ניתן למכור את הנכס בשתי דרכים. כאשר מוכר חלופי הוא גם קונה, כי היא משתמשת בשוק הדיור המשני במוסקבה לא רק למכירה, אלא גם לרכישת הבאים של דירה אחרת. ואם המכירה היא ישירה, המוכר פשוט מקבל את הכסף על היד. לעתים קרובות, יש מכירות אלטרנטיביות בבירה, אבל הם כמעט תמיד מנסים להסוות את עצמם כמו אלה הישירים. בכל מקרה, אחד או שני מטרות עשוי להיות רדוף: או פשוט לקבל כסף, או לשפר את הבית שלך על ידי מכירת הישן וקניית דירה חדשה.

הקונה, כמובן, יותר כמו מכירה ישירה, כי זה הרבה יותר נוח, והוא נמכר מהר יותר רשמית. הביקוש הוא הרבה יותר גבוה עבור דירות כאלה. לכן, שוק הדיור המשני במוסקבה קובע מחירים עליהם מעט גבוה יותר מאשר ברמה הכללית. המוכר שמתכוון לקנות מיד דירה אחרת מתנגש עם מכירה ישירה עם אי נוחות כלשהי: אתה צריך לחתום באופן זמני עבור מקום מחיה אחר (קרובי משפחה, מכרים וכו ') ואתה צריך לעשות את זה לפני המכירה, אחרת הקונה יכול פשוט להפחיד . בכל מקרה, רוב עובדת המכירות האלטרנטיביות מתקיימות כיום ישירות.

אלטרנטיבי

מה זה, כך נראה, כבר ברור: עסקה בו זמנית מכסה הן את המכירה ואת רכישת דיור. בעבר, שרשרות ארוכות של עסקאות תלויות נערכו, עד עשרים. לפי הזמנים של היום, זה לא יעלה על הדעת. וכדי לארגן, וכדי לבזבז את כל השרשרת הזאת בלי תקלות ואת תקלה קשה מאוד, ולא כל הצוותים מסוגלים. עבודה עצבנית מאוד, במיוחד כאשר משלמים. בבנק לשים כסף בו זמנית בעשרים תאים - זו אחריות ענקית. וכסף הוא לא קטן.

עכשיו שרשרת ארוכה מורכבת של שניים או שלושה קישורים, אבל באותו הזמן אנשים מאוד עצבני על הסימנייה הפיננסית. ניתוח של שוק הדיור המשני במוסקבה הוא פשוט הכרחי, לפחות כי אנשים לעתים קרובות לא יכול למכור את הדירה שלהם רק בגלל שהם לא יכולים להבין דבר פשוט: אתה לא יכול להעריך את זה כמו שאתה רוצה, אתה צריך לדעת את הביקוש, להיות מודעים לתחרות בין המוכרים , עקוב אחר נפח ההצעות עם כל זה, כדי להתאים את המחיר של הדיור להיות נמכר.

דוגמה:

די מקרה שכיח, אשר הוכיח שוב ושוב את שוק הדיור המשני במוסקבה. שתי דירות שני חדרים נמכרים שונים, והם מוערכים גם עם רחב התפשטות. דוגמה לכך היא: במשך 11 חודשים "Incom-Real Estate" צופה המכירה של הדירה היא לא הפריסה הנוחה ביותר עם תיקון בשנת 1955, שבו צבע exfoliates עם סמרטוטים, כמו גם עם המצב המקביל של התקשורת. הערכנו אותה בארבעה-עשר וחצי מיליון רובלים. ובעלת הבית לא מתכוונת להפחית את המחיר, כי היא רוצה לפצל לשתי דירות שני חדרים עם עלות של שבעה מיליון דולר כל אחד.

גם אם היא נכנעת לשכנוע ומנסה למכור את הדירה בדיוק עבור ארבעה עשר מיליון דולר, היא לא תקבל את זה, כי מחיר ואיכות הדיור אינם תואמים. כמה שנים הדירה הזאת כבר הציע הוא מפחיד לדמיין. למרות שהם צפופים בשוק הדיור המשני במוסקבה, שני חדרי שינה דירות, אבל מאחד, לא הכי טוב שלושה חדרים שני חדרי שינה דירות לא יעבוד בכל רצון. כי במשך עשרה מיליון, זה "treshka" יהיה "לתלות" אף אחד לא יודע כמה. המחיר צריך להיות אמיתי, קונים כפרי עכשיו לא יכול למצוא.

כמה דמויות

השנה, בתחילת מאי, 17,200 אובייקטים היו לשים, אשר המוכרים הודיעה על מכירה חינם, רק 46.4% מהנפח הכולל של הצעות של קטע זה. וגם בשנת 2014, שוק הדיור המשני במוסקבה באמצעות בסיסים מרכזיים הוצג לשוק בסכום של 12043, כלומר 28.9% מכלל הדיור המוצע למכירה. החוקרים בטוחים כי חלקם של חפצים למכירה חינם כרגע מגיע הערך המקסימלי שלה. כתוצאה מהדינמיקה הזו, הכמויות והמניות של המכירות האלטרנטיביות והמכירות הישירות היו חייבות להיות מופצות מחדש: יש כמובן חלופות מועטות יותר ומכירות ישירות יותר.

אבל, אם לשפוט לפי מספר העסקאות, שינויים כאלה לא התרחשו, ומכירות חלופיות עדיין יש יתרון, אם ניקח בחשבון את מספר המוחזקים. הם כ 80%, על פי מחלקת פרופיל של Incom-Real. בשנים 2015 - ו 2016, "חלופות" היו אף גדולות יותר, שכן הביקוש ירד בצורה חדה והיה מחסור בקונים ישירים.

סיבות

חוסר העקביות לכאורה של מידע כזה - נתונים מוצהרים ועובדתיים - מדבר רק על האופי השגוי של החלק העצום של מידע שמוכרים או נציגי שלהם חסרי מצפון מספקים כאשר הם ממקמים אותו במאגרי מידע. מגמה זו מראה סקירה של שוק הדיור המשני במוסקבה. סביר להניח, הסיבה היא תקופת המשבר במכירת הנדל"ן, הקשחת התחרות, התגבר המאבק עבור הקונה.

יותר ממחצית הדירות המסומנות כ"מכירה ישירה "במאגרי מידע יבוצעו למעשה כחלופה. מתברר רק על הדעה כי הבעלים אין לאן לזוז, אין להם דיור אחר. לגבי המיקום של המכירה בתור קו ישר, אף אחד אפילו לא עושה תירוצים לשקר.

הם מבטיחים שהם יעברו לאמם, לחברים, לשכנים, והקונה יתבקש להמתין חודשיים לפני שייקלט דירה אחרת. מה זה, אם לא מכירה חלופית? המוכרים שקר כדי למשוך אנשים כדי להציג, וכבר במקום בכל דרך עניין אותם לקנות דיור מסוים. אבל משקר כזה, שוק הדיור המשני כולו במוסקבה סובל באופן ניכר.

דירות חדר אחד: "gostinka", דירות סטודיו

כיום, אולפני רבים הם לא רק בבניינים חדשים, אלא גם בשוק הדיור המשני. הם קטנים מאוד, לפעמים פחות משלושים מטרים רבועים בחדר יחיד, העומד בבת אחת בכל היפותזות - הן כמטבח והן כחדר אוכל וכחדר שינה וכסלון. בברית המועצות היה פורמט דומה, אשר נקרא "לינה בסגנון מלון". וזה דירה לא לתיירים!

בשנות ה -60 החלה הבנייה הפעילה של דירות קטנות, שהייתה כמו שלב ביניים בין דירה מלאה לבין אכסניה. כך חיו מומחים צעירים, והם עדיין היו בני משפחה (אך לעתים קרובות נשארו ב"מלון "עד למספר גדול של ילדים), חיו כל כך הרבה עובדים. מספר הבתים הללו היה שונה מאוד - בין חמש לשש עשרה, לרוב עם אחד או שניים הכניסות ואת המסדרון הארוך בפנים, שבו משני צדי היו ממוקמים עשר עד חמישים דלתות לדירות. מעל אנחנו יכולים לשקול תוכנית שממחישה זאת.

"Gostinka"

השטח של "gostinka" המודל הסובייטי יש מ 11 עד 25 מטרים, לפעמים יש שני חדרי שינה קצת יותר מ -30 מטרים. בדירה יש חדר אמבטיה משולב עם אמבטיה קטנה או מקלחת. דיירי מטבח מצוידים במסדרון, שם יש נישה קטנה - עד 3 מ ' ² , אבל יש פריסות שבו המטבח מסופק - על 5 מטרים.

אני צריך לקנות מלון "סובייטי"? קשה לפתור זאת. דיור זה הוא מיושן מבחינה מוסרית, ואם החדר הוא רק 11 מטרים, אפילו אדם אחד יהיה צפוף. אם באותו אתר עשרות דירות מרוכזים, יש תור קבוע למעלית, השכנים בדרך כלל אין לי זמן להכיר, ואת הקבוצה של אלה שחיים מוטלת בספק. אולפני מודרני, בהחלט, הם מתחשב יותר ונוח יותר מאשר "gostinki" הישן, במיוחד אלה המוצעים על ידי שוק הדיור המשני בניו מוסקבה. עם זאת, יש גם הרבה חדר אחד דיור מסוג הישן.

אזורים

באופן כללי, סוג הדיור של המלון בשוק הוא לא כל כך הרבה, הסחורה פועל. סוכנות הנדל"ן Miel סיפק נתונים, שממנו ניתן להסיק כי בין ההיצע הכולל של "gostinka" מ מעט יותר מ 1% עד כ 5%, בהתאם לשטחים. במחלקה של הערכת שווי נדל"ן KG "עלייה" עם הנתונים האלה הסכימו, אך הבהיר כי העיר העשירה ביותר עבור דירות כאלה היא מוסקבה.

מחירי הדיור בשוק המשני של הבירה הם פשוט בשמים, ולעתים קרובות זה "מלון", כי רבים המתנחלים יכולים להרשות לעצמם. דיור זה מרוכז באזורים של תחנות המטרו "Kuntsevskaya", "Shchelkovskaya", "Skhodnenskaya", "פטרובסקו-Razumovskaya", במחוזות Golyanovo, Solntsevo, לא הרחק משדה אוקטובר VDNKh, ב Tekstilschiki, ב Ochakovo, על חובבי כביש. יש "gostinka" ובמחוז מנהלי מרכזי - נקודה.

מחירון

בממוצע, מטר מרובע של עלויות דיור כאלה 120-125,000 רובל. דירת חדר שינה אחד "חרושצ'וב" - עד 140. לכן, זוהי האפשרות התקציב ביותר - סוג מלון דירה. התקציב הכולל הוא כדלקמן: "gostinka" 18 מ 'קצת מעל 2 מיליון דולר, ו "חרושצ'ובקה" - לפחות 5 מיליון, תלוי באזור. ההבדל הוא עדיין פעמיים! מאז עלות נמוכה, ואת היקף האספקה הוא קטן, "gostinki" עבור קטגוריות רבות של קונים מאוד מבוקשים, למרות כל החסרונות שלהם.

הם נרכשים לא רק על ידי המבקרים, אשר פשוט אין לי מספיק כסף לדירה רגילה. כמה Muscovites עושים עסק טוב ב "gostinki", קונה פעם בעוד כמה שנים עוד מרחב מחיה קטן. הם עושים שם תיקונים ושוכרים אותם. אגב, זה לא זול יותר מאשר דירה רגילה חדר אחד. זה מסתבר להיות רווחי מאוד, שכן לא תהיה עלייה במחירי לרכישת דיור כזה, כי זה תקציב קטן אטרקטיבי, אחרת הקונה לא יירתע.

"סטלינקי"

היו זמנים די, כך נראה, לאחרונה, כאשר הבתים של סטאלין נועדו לאליטה ונחשבו לדיור היוקרתי ביותר. עכשיו הביקוש שלהם ירד באופן טבעי, אבל לא הרבה. קונים היום רוצה לקנות את הדירה הזאת. מחירים, אני חייב לומר, עליהם ועד היום הם מעט מעל הממוצע, כמו האנליסט אומר. שוק הדיור המשני במוסקבה מציין את הביקוש הגבוה לדירות בבתים הסטליניסטיים. כמובן, דירה כזו היא לא ללא פגמים, הוא נבנה כל אותו מ 30s של המאה הקודמת עד סוף שנות ה -50.

אבל האימפריה הסטליניסטית, שהיא זרה לקונסטרוקטיביזם, עדיין מושכת תקרות גבוהות בארבעה מטרים, לעתים קרובות עם טיח, תכנון נוח, לא קרוב, חלונות ענקיים. במרכז מוסקבה נועדו הדירות של סטאלין לאמנים, סופרים, מנהיגים צבאיים, מדענים בולטים ועובדי מפלגה גבוהים. קצת יותר קל, אבל גם בתים איכותיים איפשהו Izmailovo או Perovo - עבור מהנדסי המפעל, עובדים. החיסרון היחיד של דירות כאלה הוא שחוק תקשורת. כלומר, אם אתה עושה טוב, כמעט שיפוץ, טוב יותר מאשר דיור זה היום ולחפש את זה לא הכרחי.

תקופות

בבתים של סטלין בשנים שונות ניתן להבחין בהבדלים משמעותיים. ב 30 שנים הם נבנו עלייה נמוכה - מקסימום של 6 קומות. החומר היה בדרך כלל לבנים אדומות, והרצפות בין הרצפות היו לעתים קרובות עץ. המחיצות בין החדרים נעשו, ברוב המקרים, מעץ, שעליו הוטל טיח.

בשנות ה -40 הוסיפו הבתים של סטאלין לעצמם מונומנטליות: הם גדלו ל -16 קומות, לקחו מסגרת פלדה ורצפות בטון, יפה, אפילו מהודרות בחזותו מהחזית, והתכנון כלל חדרים למשרתים. בשנות ה -50, להיפך, כמעט חזר לסגפנות לשעבר, אבל את החלל בדירות לא פחתה. החיסרון העיקרי של דיור כזה הוא רק בגיל. המבנים נותרו יפה - איכות הבנייה לא נמצא בשום מקום. עם זאת, התקשורת צריך להיות שונה ממש לפני המעבר. זהו חיווט חשמלי, צינורות מים, וחימום.

מחירון

חלקם של הדיור של סטלין בהיקף הכולל של ההצעה במוסקבה קצת יותר מ -7%. המספר הגדול ביותר של "גבעולים" ב Sokol, במחוז Tverskaya, ב Lomonosov, Gagarin, Begov, Akademichesky, Butyrsky, Savyolovsky, Arbat, Dorogomilov, מחוזות Khamovniki.

המחיר הממוצע למ"ר בדירתו של סטאלין הוא 195,000 רובל, והממוצע הוא 170,000, כלומר, הוא גבוה ב -15%. בבתים מודרניים, המחיר למ"ר אינו תמיד שווה למטר סטלין בכל פעם. ואם אתה מחשיב כי מדה דירות כאלה היא הרבה יותר גבוהה מזו המודרנית בדירה דומה, אז רכישה זו תעלה הרבה יותר.