מכירה של קרקע חקלאית. חוזה מכירה לדוגמא

הארץ מתאימה לגידול מזון הנדרש מבחינת תרבויות, נחשבת מטרות אסטרטגיות בכל המדינות. ברוסיה, אשר, אם כי נחשב חלק גדול משטחה "אזור החקלאות מסוכן", מתאים קרקעות וחקלאות בשפע, וגם כמו כל משאב שימושי, הם נמצאים תחת פיקוח של המדינה.

ארץ לחקלאות כנושא העסקה

במהלך הפרסטרויקה, כאשר היה כמעט שינוי מוחלט של המסגרת המשפטית במדינה, המדינה איבדה את מעמדה כבעלים היחידים של הארץ. שאומץ 1991/04/25, חוק הקרקעות של RSFSR ואת התיקונים לחוקה של 1978 אנשים להחזיק מספר בלתי מוגבל של אתרים עבור צורכים שונים. כך הוקמה מורטוריום על מכירה של קרקע חקלאית לתקופה של 10 שנים, במקרה של קבלת הפנים שלה בחינם, ולאחר 5 שנים מיום רכישתו תמורת תשלום.

עם זאת, עם האימוץ ב 1993 ועדת החוקה של כל ההגבלות הוסרו, ואתרים הפכו שותפים מלאים מחזור האזרחי.

קוד ארץ של הפדרציה הרוסית (RF LC) בסעיף 11.1 מגדיר את התחומים כחלק פני השטח של כדור הארץ, שגבולותיו נקבעים ורשומה חוק ספציפי. כמו כן, הם מקרקעין, מתחלקים, הלא מתכלים, דברים להעברה שיש תכונה מסוימת בדמות מעמד חוקי (קטגוריה), אשר מוגדר בהתאם לצורך הקרקע.

בין אלה המנויים בחוק של הקטגוריות של קרקעות המשמשות לצורכי הייצור החקלאי, הם מלכתחילה, בגלל החשיבות המיוחדת שלהם עבור המדינה. בחלק 1 של סעיף 77 של RF LC אלה כוללים את הפריטים הבאים:

• תחומים הממוקם מחוץ להתנחלויות המיועדות לפעילות חקלאית - (. חוות, אחסון תבואה וכן הלאה) גידולי נטיעה, בעלי חיים, חציר, כמו גם עבור מיקום מתקני רלוונטי.
• התחומים בהם ניתן לעסוק בחקלאות אך בקטגוריות אחרות - יישוב הארץ ונוחת הלא-יער של הקרן יער.

כל הפריטים מתוארים הרכב שלה הם הטרוגניים, ומיועד למכירה הבאה הסוגים שלהם עשוי לכלול:

חלקים של קרקע חקלאית

אדמות חקלאיות באזורים שיש עדיפות בשימוש לייצור חקלאי	קרקעות שאינן חקלאיות באזורים עם חפצים "עזר"
קרקע לעיבוד (טריטוריה עבור נטיעת יבולים)	כבישים פנימיים
מפעלי מזון מטע רב שנתיים (מטעים, כרמים, וכו ').	צמחים ביער כדי להגן מפני השפעות מזיקות חלק (אש, רוחות חמות וכן הלאה.)
פיקדונות - האדמה, ששמשו בעבר שדה חרוש, אבל עזבו במנוחה להתאושש תכונות פורות	שטחים למבנים קבעו או עונתי, מבנים וציוד, אשר נועדו לאחסון ועיבוד תוצרת חקלאית
איסוף החציר	חפצי מים - מאגרים סגורים טבעיים או סינטטי (ברכות, קריירת קיצוץ מים)
	תקשורת, טיוב כולל

לא משנים את ההרכב ואת הפרופורציות של קרקע, מכירתן תהיה כפופה לחוקים מיוחדים, חוק קרקעות RF המסוים לחוק הפדרלי № 101-FZ (להלן - החוק מהמחזור). עם זאת, יש כמה תכונות של המכירה והרכישה של קרקעות חקלאיות עם הכללה משמעותית של קרקעות עזר. בפרט, הרכב שלהם, בתנאים של התרחשות והשימוש הנוסף חייבים להיכלל בטקסט האמנה.

הגבלות על מכירת קרקע

אזורים במחזור האזרחי מתבצע תוך התחשבות במגבלות שהוטלו על ידי האזרח, חוק הקרקעות וחוקים אחרים. תחת להם להבין את התנאים, את האיסור אשר מגביל את הבעלים דאז של ניכור של הנכס (זיקת הנאה, משכנתא, ניהול אמון, שכר דירה, וכו ').

על פי הנורמות של החוק על מחזור, רכישה ומכירה של קרקעות חקלאיות יש את המגבלות הבאות:

1. לוט לא יועבר לבעלות זרה (יחידים או חברות), חסרת נתינות, כמו גם חברות רוסיות, אם נתח ההון הרשום שלהם של בעלות זרה של יותר מ 50%.
2. תחומים לא יכולים להימכר עם שינוי בדיעבד של קטגוריה (יעד). במקרה זה, לאחר העסקה רשאי לשנות את השימוש המותר בקרקע. לדוגמא, אזורים עבור כיסוח ניתן להמיר מרעה.
3. על פי סעיף 4 של החלק האחורי, בבעלות ישות אחת (אדם או עסק) יכול להיות מוגדר האזור היחיד - מ -10 ל -100% מהמספר הכולל של תחומים לגבולות העיריות. עוד מגבלות ספציפיות שנקבעו בתקנות אזוריות.

זכויות מנע לרכוש קרקע

סעיף 8 לחוק מגדיר את המכשול העיקרי בפני התנועה החופשית של קרקע - העדיפות של האזור לרכישת קרקע כאשר הוא נמכר. לאור החשיבות האסטרטגית של האזור ואת האוכל, את המגבלות של צו מיוחד של ניכור, די סביר.

מהות הזכויות מנע זה שהמוכר מתוך הכוונה להיכנס בחוזה העתידי של אתר מכירה, מחויב בכתב לספק את המידע הבא:

• הערך של התנחלויות אדמה והחיים בין הצדדים (לא יותר מ 90 ימים);
• שטח דונם אובייקט q. מטרים;
• מיקום (כתובת) חלק ממידע רישום קדסטר;
• קדסטר (מותנה) מספר קרקעות;
• מידע על המוכר, כולל פרטי התקשרות.

ההודעה לא צריכה להזין את המידע על הלקוח. החוק דורש סימון על הניכור מרצונו. כמו כן, מסמך זה אינו כרוך גבייה כל התחייבות למכור.

הודעה מועברת למשרד או סמכות שלחה מכתב עם רשימה של קבצים מצורפים. בדברים והמסמכים הרלוונטיים הבאים יהיו עיקר הראיות בסכסוכי משפט על תוקפו של חוזה המכר.

אם הגוף המבצע (מחלקה, משרד, מחלקה) באזור מסרב לקנות, המוכר עם הודעה מתאימה, מכירת קרקע קרקע חקלאית צריך להיות מוחזק עבור 1 בשנה. אבל ההחלטה על רכישת הקרקע עשויה להיות חיובית. במקרה זה, להתחיל לפעול חוקי אזורי מאמר מתן נהלים ספציפיים עבור למוכר ההודעה (הודעה, צו או תקנה) ורישום של הסכם המכירה ורכישה עוקב.

לדוגמה, מכירת קרקע חקלאית באזור מוסקבה על בסיס סעיף 3 של סעיף 10 של חוק מספר 75/2004-OZ של העיר 2004/12/06, שיתקיים בתוך 60 ימים לאחר אימוץ של הגוף העירוני על רכישת הקרקע.

בנוסף לזכויות של האזור או העירייה, החקיקה הרוסית נותן יתרון ואחרים:

1. הדייר תחת פריט 8 של סעיף 22 של חוק הקרקעות של הפדרציה הרוסית יש את הזכות לרכוש את הקרקע בחכירה ממנהל בעלות המדינה על הקרקע מול כל אדם שיש לו ענין אחרים.
2. כאשר הבעלים של פשיטת רגל - ארגון החקלאות - הבעלים של השכנה הקרקע יש זכות מצרנות חפציו.

עמידה בתנאי הרכישה המועדפת הנדרש. במקרה של פרה, הרכישה והמכירה של קרקעות חקלאיות לא יכולים להתקיים או תיפסלנה בבית המשפט.

ההצעה למכירת הקרקע: מדגם

נורמות מאמרים № 101-FZ שפותח ברמה האזורית, באמצעות הנפקת חוקים נפרדים. לדוגמה, מכירת קרקע חקלאית ב Ivanovo מוסדרת בחוק № 31-OZ של ה -8 במאי, 2008 "על גב הקרקע באזור Ivanovo." באזורים אחרים המצב על הניכור של אובייקטים אלה כלולים בספר החוקים הכלליים כפרק או בסעיף נפרד.

הדבר נכון גם לגבי הודעה על המכירה העתידית של האתר. ברוב האזורים, מוזמנים לשלוח מכתב בצורה חופשית, מפרט שלו עם כל המידע הנחוץ. אבל באזורים מסוימים של הטופס שאושר על ידי גוף המנהל. לדוגמה, בהודעה מחוז ניז'ני נובגורוד יש לציית נספח № 1 להחלטת הממשלה מס '453-r מיום 13 במרץ, 2012

מסלולים לעסקת רכישת חלק

אמנה, כעובדה משפטית, מופיעה כתוצאה של נהלי המסקנה שלה בין צדדים בלתי תלויים (קונה ומוכר), אשר הוא להגיע להסכמה על כל התנאים. עם זאת, יש צורך להגיע להסכם ועל התנאים הבאים:

1. גיבוש אדמה.

מכירה של קרקע חקלאית יכולה להתבצע רק בגין אתרים בודדים מסוימים, מה שאומר שהם עוברים תהליך של מדידות (הקמת וביסוס הגבולות על הקרקע) ורישום קדסטר בהתאם לחוק הפדרלי № 221-FZ של 2007/07/24

2. הודעה על רשות המבצעת באזור ו / או השטח של הרצון למכור את הקרקע על תנאי הבטון וקבלה מהם את התגובה המתאימה.

3. קבלת הסכמת צד שלישי למכירה, הביע בכתב. חוקי נוכחי לספק עבור הסוגים הבאים של אותם:

• הסכמתו של בן הזוג של הבעלים למכירה (סעיף 3 של סעיף 35 של הקוד משפחה).
• הסכמתו של המנהל הזמני, אסיפת הנושים או הביטחון הכלכלי מתן האדם (מאמרים 64, 82 ו 101 לחוק הפדרלי № 127-FZ של 2002/10/26 'על חדלות פירעון').
• הסכמה של הבעלים (חוות בודדות, חקלאיים) באזורים סמוכים אם באותו האתר הוא המוכר במצב של פשיטת רגל בשלב של הליכי פשיטת רגל.

הרשימה לעיל תנאים פתוחה, כמו הצורך פעולות מסוימות עבור כריתת חוזה המכירות תלויה בגורמים רבים, כולל האתר עצמו, מיקומו, בעל תקין, השיטה של דרה.

לדוגמה, כאשר מחדש מכירת שום עבודה הסקר נדרשת, כמו הנושא של החוזה הוא כבר לשים על החשבונאית המתאימה. הודעה על רשויות כוונות למכור נדרשה רק אם המוכר הוא אדם פרטי.

תנאי הכרחי

הוראות סעיף 432 של הקודקס האזרחי (Civil Code), נקבע כי לפני למסקנה בפועל של העסקה והעברת הנכס וכסף הצדדים חייבים להסכים על התנאים הבאים:

נושא 1. החוזה - תיאור מלא של הקרקע להבדיל אותו מאחרים. הנוהג פתח סט של מידע זה חייב להיות מוגדר בחוזה:

• מספר קדסטר;
• כתובת (מיקום);
• דונם באזור או מרובע. מטרים;
• בקטגוריה והשימוש המותר.

2. המחיר של הקרקע שהופקעה - ביטוי החומר של החובה לשלם למוכר על פי תנאיהם של חוזה מכירה. זה יכול להיות מוגדר בתור עבור השטח כולו בכללותו, ועל ליחידת שטח. הצדדים חופשיים לבחור את הגודל של המחיר, אבל לא יכולים לשנות את זה באופן שרירותי.

בהעדר אזור מכירות החוזה בתנאים אלה לא ייחתם, אבל המזג מאוד של רכושו של אדם אחר פשוט לא יקרה.

הזכויות והחובות של המוכר של חלקת הקרקע

קרקע למכירת קרקעות חקלאיות פירושו לא רק את ההגדרה של האובייקט ואת המחיר, אלא גם רגולציה מלאה של פעולות של הצדדים (מוכר וקונה) על ההעברה, הקבלה ותשלום של הנכס, כמו גם את מסמך הרישום עוקב Rosreestra.

זכויות וחובות של הבעל שנקבעו בחקיקה הרלוונטית של הפדרציה הרוסיה, והם כדלקמן:

1. החובות והזכויות של מוכר.

1.1. מתן כל המידע הזמין על הנטל (הגבלות) חלק, איכות ולקוחות פוטנציאליים לשימושם המיועד. מידע זה:

• רשות לנהל סוגים ספציפיים של חקלאות (כרמים, מכשיר, יצירת אובייקט, וכו ');
• הנוכחות של תחנות שכנות שיש השפעה כלשהי על החלק הנרכש;
• מאפיינים איכותיים של כדור הארץ, אשר ישפיעו על השימוש ועלות;
• נתונים נוספים שיכולים בכל דרך לשנות את ההחלטה של הקונה לרכוש.

מהזכויות בקרקע עשויות להיות מוגבלות ההקמה ברמה האזורית, דרישות ספציפיות לשימוש ומצב של ניהול תקושרנה להגנה על בעלי חיים ועולמות צמח, שימור קרקע, בתי גידול של מינים נדירים של בעלי חיים או ציפור, מסלולי נדידה טבעית וכן הלאה.

בעלי הקרקע לא יכולים לדעת על כל המגבלות, אבל חייב לציין בחוזה הם אלו אשר ידועים.

1.2. עבר קרקע.

תחת סעיף זה מתייחס לפעולות של מוכר עובדה והמשפט במהלך כניסתה של רוכש בעלות על קרקע. וזה אמור לא המשמעות המילולית של "הענקה" וכי מוטבע המילה הוא החוק.

על פי סעיף 1 של סעיף 224 של הקודקס האזרחי, כל פריט נחשב יוענק לאחר הודאה ישירה לידיו של הקונה. האחרון יכול להיות מבוטא חלק מרכושם שחרורו של המוכר או הפסקת החקלאות.

חובת ההעברה נעשית בצורה של מסמך מיוחד - מעשה ההעברה והקבלה שנחתם בין צדדי קבלנות ורק אז להיחשב מילא.

2. הזכות הבסיסית של המוכר היא היכולת לדרוש תשלום בזמן של קרקע על פי תנאי חוזה המכר. אם הנכס מנוכר רשות מבצעת, רשאי הוא:

• לפקח על בטיחות השימוש של האתר;
• דורש את השימוש המיועד של הנכס, כמו גם על קיום חובות אחרים על השימוש בשטח.

זכויות וחובות של הקונה של חלקת הקרקע

ההוראות על הפעולות ויכולות של הרוכש, ככלל, דומות ביחס למוכר. יתר על כן, זה האחרון לא תוכל לבצע את תפקידם ללא ופעולות המקבילות של הקונה. באופן כללי ניתן לחלק את 2 קבוצות:

1. חובות בסיסיים.

1.1. ערך מזומנים של קרקע בסך, תנאי תהליך הוקמו על ידי חוזה המכר. ככלל, זו התוצאה של העברת כספים לחשבון לפי סדר תשלום מלא.

1.2. פעולות שמטרתן אימוץ הקרקע ברשות בפועל של הקרקע ולהפוך את פעולת קבלה וההעברה.

מספר תחומי אחריות נוספת לרוכש, הוא די גדול, ובדרך כלל כולל ההסכם לשלם מס קרקע אינו ממועד השינוי של בעל קרקע ברשומות של רשויות המס, לבין ממועד סיום חוזה המכר או תחילת השימוש בפועל של האובייקט. זהו, ככלל, חובה לבצע ולשלם עבור רישום העברת זכויות בקרקע איברי הרשם הרוסים.

אם מושא למכירה על ידי הבעלים פועלת כרשות, יתר תפקידיו ניתן להעביר לרוכש, לרבות:

• תחזוקה ושיפור תוכנה של השטח הסמוך, וכן דרכי גישה;
• תנאי התהליך לפיתוח אזור השתילה;
• הבטחת גישה חופשית של נציגי גופים ממלכתיים באזור למטרות אימות החווה;
• שימור בסקר, סמני סקר;
• קבוצה מסוימת ואת התזמון של פעילויות כדי להגן ולשפר את מצב הקרקע.

2. הקונה הנכון העיקר תואם את חובותיה של המוכר הוא לדרוש ההעברה בזמן של חלקת הקרקע עם היישום החלק בסמכויותיהם של בעלים:

• בנייה של בניינים ומבנים למטרות חקלאיות;
• משתמש למטרות משלהם מינרלי ציבור, תהום וגופי מים סגורים;
• של השקיה, ניקוז, טיוב קרקע, ברכות התקן (ברכות מחצבות מושקות).

חוזים לרכישת קרקעות אינן מחייבת ו מעוצבת על ידי הכללים המקובלים על מכירת נדל"ן. אבל זה לא אסור להשתמש במכשירים קיימים בעבר, צורות של חוזים. לדוגמה, את סדר RF Roskomzema 1-16 / 770 מ 1993/06/02 אושרה החוזה מדגם למכירת קרקע חקלאית. נכון לעכשיו, מסמך זה אינו תקף, אך הוא יכול לשמש כנקודת התייחסות לעסקאות על הניכור של הארץ.

הוראות חוקיות של חוזה המכירה

סעיף 2 של סעיף 37 של חוק הקרקעות RF מפרטת את התנאים שבהם מכירת קרקע חקלאית יהיה לא חוקי:

1. זכותו של המוכר או כל אדם אחר כדי לפדות את הנכס בחזרה כרצונו, או בשום פנים ואופן. הנוכחות של הוראה כזו מנוגדת לעצם מהותה של הנכס.
2. הגבלות בעלים חדשות (הרוכש) לאפשרות של הזמנות נוספות שהתקבלו רכוש. לדוגמא, איסור על משכנתאות, נטיעת יבולים מסוימים, ליסינג וכן הלאה.
3. שחרור המוכר קרקע מאחריות כאשר תביעה והתביעה לארץ על ידי צדדים שלישיים או רשויות ציבוריות. החובה לפצות את הקונה בגין נזקים או נסיגה של מכשולים להשתמש קרקע שנקבעו בסעיף 461 של הקודקס האזרחי.
4. תיאור של הפעולות של הבעלים העתידי, קשורה בדרך כלשהי עם השינוי של הקטגוריה אדמה או להשתמש בו למטרות אחרות, כלומר לא לחקלאות.

הקמת המגבלות אלה יש משמעות ואפקטיבית מסוימות. לדוגמא, בזכות אותם למעט כאשר במסווה של מכירה הוא חוזה של משכון. בהתאם והיקפם של ההכללה בהסכם, מכירת הקרקע חקלאית עלולה להיפסל באופן חלקי או מלא.

דרכים להתקשר בחוזה המכירה

אם ניקח בחשבון את הבעלות ומבנה הנושא מזהה את ההליך הבא עבור מכירת קרקע חקלאית:

1. רכישת הקרקע פרטית עבור כללי קנייה ומכירה תכליתיים ספקה § 7 של פרק 30 של הקודקס האזרחי, מאמרים 30 ו 38 של חוק קרקעות RF, סעיף 8 לחוק הפדרלי № 101-FZ.
2. רכישת אתר באמצעות מכרזים (או במכירות פומביות). בדרך כלל הליך זה מבוצע על העברת חלקות בבעלות ציבורית. כללים נפרדים הקמת מכירה מיוחדת של קרקע חקלאית באמצעות מכרזים, נעדרים, ואת הנורמות של החוק על מחזור מתייחסות להוראות התקן של סעיף 38-38.1 של RF LC.
3. דייר רכישת אתר. בעזרת שיטה זו של הרכישה היא בעלות חשיבות רבה. אם המכירה כפופה קטע מיוחד, ההעסקה מתבצעת על הכללים האוניברסליים. אבל לרכוש את הקרקעות החכורות מהמדינה או באזור, כדלקמן מסעיף 4 של סעיף 10 לחוק על מחזור, זה אפשרי באופן יתרון, אבל רק בהיעדר והתקנות חלים שהונפקו על ידי רשויות מדינה או עירונית לספק קרקע בחכירה.

עיקרון חופש החוזים חל, בפרט, ובדרך עד תומו, אשר מאפשר להיפטר ארץ לא רק עבור כללים אוניברסליים, אלא באמצעות מכרזי קרקע פרטיים (מכרזים). הוראות החוק על מחזור לא מרשות, מחייב עמיד התחייבות רשות ההודעה על הנושא על הכוונה למכור את הקרקע.